В решении жилищных вопросов зачастую один иск перетекает в другой. Причем, споры могут тянуться годами, а конфликтным отношениям между сторонами не видно конца.
Так, небольшая двухкомнатная квартира в Москве общей площадью 44,1 кв.м., жилой площадью 29,4 кв.м. стала предметом нескольких судебных процессов.
Когда-то она принадлежала одному собственнику, но под влиянием обстоятельств стала принадлежать на праве общей долевой собственности двум сособственникам: М. — стал собственником 3/4 доли в праве собственности в данной квартире, а С. — собственником ¼ доли.
Сособственники в судебном порядке определили порядок пользования квартирой.
Мировой судья вынес решение по иску М. к С. об определении порядка пользования спорной квартирой: М. определили в пользование комнату размером 18,9 кв.м., а С.. — размером 10,5 кв.м.
Решение вступило в законную силу.
Но мирно жить соседям не удавалось.
И снова М. обращается с иском к С. в суд о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением.
Исковые требования судом были удовлетворены: М. вселен в спорную квартиру, а другая сторона обязана передать ему ключи от спорной квартиры и не чинить препятствий в пользовании комнатой размером 18,9 кв.м. и местами общего пользования.
Вселившись и, получив ключи от квартиры, М. посчитал, что настало время нового иска. Ведь размер доли, находящейся в собственности у С., не соответствует размеру площади, которой он пользуется.
Заказав отчет у оценщиков об аренде стоимости 1 квадратного метра в аналогичных квартирах, и, получив заключение о том, что стоимость одного квадратного метра составляет 412,45 руб. в месяц, М. обратился к мировому судье района Чертаново Центральное г. Москвы с иском о взыскании с ответчика — С. ежемесячно в его пользу денежной компенсациюиза пользование принадлежащей истцу жилой площадью 3,15 кв.м. в размере 1 299,21 руб. и вспомогательной площадью 3,425 кв.м. в размере 1 412,64 руб., а всего 2 711,85 руб.
Ответчик, не соглашаясь с данным иском, обратился за представлением его интересов в суде к адвокату.
Законные основания для защиты интересов клиента имелись:
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Из содержания пункта 2 ст. 247 ГК РФ следует, что требование участника долевой собственности о выплате соответствующей компенсации за пользование его частью общего имущества может быть заявлено только при условии невозможности осуществления своих полномочий по владению и пользованию этим имуществом.
Как видно из материалов дела порядок пользования сторонами квартирой определен вступившим в законную силу решением суда, которым в пользование М. выделена комната размером 18,9 кв.м., в пользование С. Комната 10,5 кв.м.
Выделенная судом С. в пользование комната на 3,15 кв.м. жилой площади больше, чем причитается на его долю, поскольку 1/4 доли его жилой площади составляет 7,35 кв.м. При этом ¾ доли жилой площади М. составляет 22,05 кв.м.
Согласно п.6 азбаца б/. действующего Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 4 от 10 июня 1980 г., в редакции от 06 июля 2007г. «О некоторых вопросах практики применения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом», распространяющегося и на данные правоотношения: «При установлении порядка пользования домом (
ст.247 ГК РФ)» каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделанное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям«.
Таким образом, предоставление в пользование С. как сособственнику комнаты, превышающей размер доли, не нарушает права истца, как другого сособственника по владению общим жилым помещением, поскольку право долевой собственности не прекращается.
Мировой судья судебного участка № 229 района Чертаново Центральное г. Москвы, отказывая истцу М. в удовлетворении иска вынес 07.09.2010г. решение. (См.www.mos-sud.ru/files/docs/.../02-0233_229_2010_Reshenie.do), в котором резюмировал, что иск удовлетворению не подлежит, поскольку решением суда от 06.08.2010 г. определен порядок пользования спорной квартирой между сторонами, которое они не обжаловали. Ответчик пользуется комнатой размером 10,5 кв.м. на законных основаниях, коммунальные платежи в размере фактического пользования квартирой оплачивает. Права истца, как сособственника по владению общим жилым помещение не нарушены, поскольку право долевой собственностью не прекращается, порядок пользования спорной квартирой между сторонами определен.
Дело рассматривалось в апелляционном порядке. Определением Чертановского районного суда решение оставлено без изменения.
Новый иск от М. не заставил себя долго ждать.
На этот раз это — исковое заявление о понуждении С. заключить договор найма жилого помещения в этой же двухкомнатной квартире на часть жилого помещения размером 3,15 кв.м. в комнате, которой на основании решения суда пользуется С.., а также на часть вспомогательной площади размером 3,425 кв.м. (кухня, туалет, коридор), всего 6,.575 кв. м.. на условиях оплаты ежемесячно суммы в размере 2711,85 рублей.
Истца М. не смутило, что рассмотренное выше решение мирового судьи судебного участка № 229 района Чертаново Центральное г. Москвы, имеет преюдиционный характер, а также тот факт, что предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), п.1 ст. 673 ГК РФ.
Таким образом, в наем могут сдаваться изолированные жилые помещения, понятие которых дается в ст. 15 ЖК РФ. В настоящей деле, предметом договора найма не являются изолированные жилые помещения.
Судьба этого иска была предрешена.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 17 июня 2011г. в исковых требованиях М. отказано.
Дело рассматривалось в кассационном порядке. Московский городской суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Вот только некоторые проблемы судебных тяжб собственников, владеющих жилыми помещениями на праве общей долевой собственности.
Как видно, проблемы решаемы, но терпением нужно запастись.
Не зря говорят: «Покупая дом, сначала спроси, кто твои соседи».
А если с соседом не повезло — обращайтесь к нам.
Горяйнова Е.А.
адвокат, кандидат юридических наук